Die Grundsteuer wird neu berechnet! Das Bundesverfassungsgericht kippte im Jahre 2018 die jahrzehntelang angewandte Bewertungsgrundlage, da sie nicht mehr mit dem Prinzip der steuerlichen Gleichbehandlung vereinbar ist. 2019 beschloss der Gesetzgeber eine Reform, die nun umgesetzt werden soll. 

Alle knapp 36 Millionen Grundstücke bedürfen damit einer Neubewertung. Immobilienbesitzer, die zu Jahresbeginn Eigentümer eines Grundstücks, eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung waren, müssen bis zum 31.10.2022 eine sogenannte Grundsteuererklärung einreichen. Fällig wird die erste Zahlung am 01.01.2025.

Was umfasst die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr fällig. Sie errechnet sich nicht wie andere Steuern nach erzielten Einkünften, sondern nach dem jeweiligen Wert der Grundstücke samt Bebauung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Gebäude einer privaten oder gewerblichen Nutzung unterliegen. Die Grundsteuer wird auch auf Grundstücke erhoben, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.

Die Abgabe ist eine wichtige Einnahmequelle von Kommunen und Gemeinden. Sie finanzieren damit unter anderem öffentliche Einrichtungen wie Kindergärten und Schulen und halten die Infrastruktur, die Abfallwirtschaft und die Trinkwasserversorgung aufrecht. In den letzten Jahren bewegten sich die über die Grundsteuer erzielten Einnahmen im Bereich von 15 Milliarden Euro.

Warum wird die Grundsteuer reformiert?

Die bisherige Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer ist veraltet. In den alten Bundesländern basiert sie auf Einheitswerten aus dem Jahre 1964. In den neuen Bundesländern wurde bisher mit Daten von 1935 gerechnet. Die Werte, die man dabei heranzog, führten zu enormen Ungleichheiten, weil Wertsteigerungen nicht berücksichtigt wurden. 

Das System der Einheitsbewertung von Grundstücken bedarf eigentlich turnusmäßig einer Hauptfeststellung, um den Wert der Grundstücke an die sich verändernden Gegebenheiten anzupassen. Diese sollte alle 6 Jahre durchgeführt werden. Die entstehenden Einheitswerte müssen nämlich dem eigentlichen Verkehrswert, der vom Markt bestimmt wird, wenigstens einigermaßen entsprechen. Dadurch, dass seit 1964 keine Hauptfeststellung erfolgt ist, entstanden nach Auffassung der Richter Verwerfungen von verfassungswidrigem Umfang. 

Welche Änderungen werden eingeführt?

Bisher galt die Grundsteuer A für landwirtschaftliche und forstwirtschaftlichen Betriebe, Grundsteuer B war privaten und gewerblichen Grundstücken gewidmet. Daran ändert auch die Grundsteuerreform nichts.

Dagegen wird nun die Grundsteuer C eingeführt. Diese betrifft unbebaute, aber baureife Grundstücke. In vielen Kommunen machte sich im Laufe der Jahre ein immer dringlicher werdender Wohnraummangel bemerkbar. Dagegen blieben Grundstücke unbebaut, weil sich die Eigentümer nicht darum kümmern oder weil sie als Spekulationsobjekte interessant sind. Mit der Reform erhalten die Kommunen die Möglichkeit, baureife Grundstücke gesondert mit höheren Hebesätzen auszustatten. Mit einer gezielten Anhebung erhofft sich der Gesetzgeber eine Eindämmung der Spekulation und eine Forcierung des Wohnungsbaus.

Welche Mehreinnahmen sind zu erwarten?

Die Höhe der Mehreinnahmen der Kommunen ist im Moment noch nicht zu beziffern. Zum einen sind die Neubewertungen der Grundstücke noch nicht abgeschlossen. Zum anderen wurden die erhöhten Grundsteuerhebesätze noch nicht festgelegt. Die Neuregelung sieht aber vor, am grundsätzlichen Aufbau einer dreistufigen Berechnung der Grundsteuer nicht zu rütteln.

Zu einschneidenden Veränderungen wird es in Stufe 1, der eigentlichen Bewertung, kommen. Als Basis wird nicht mehr der Herstellungswert herangezogen. Vielmehr richtet sich die Bewertung nach dem Ertragswert aus. Dieser basiert auf einem möglichen Mietertrag, den eine Wohnimmobilie generiert. Als Grundlage gelten dabei die Bodenrichtwerte sowie die statistische Nettokaltmiete.

Wie bisher wird der ermittelte Grundstückswert dann in Stufe 2 mit einer Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Dieser wird schließlich in einem dritten Schritt mit dem Hebesatz der betreffenden Kommune hochgerechnet. Dieser Betrag ist es letztlich, der als Grundsteuer jährlich abzuführen ist.

Fristen und Termine zur Grundsteuerreform

Der Prozess der Neubewertung ist in vollem Gange. Für die Eigentümer sind dabei zwei Termine maßgeblich:

  • 31.10.2022: Ende der Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung
  • 01.01.2025: Ab diesem Termin wird zum ersten Mal die neue Grundsteuer erhoben

Sind auch Mieter betroffen?

Kümmern müssen sich Mieter um nichts, weil die Eigentümer an erster Stelle verantwortlich sind. Die neue Grundsteuer wird sich frühestens 2025 in der Betriebskostenabrechnung bemerkbar machen.