Nur die wenigsten Menschen können sich den Traum vom Eigenheim rein mit Eigenkapital erfüllen. Für die meisten ist doch ein Immobilienkredit nötig. Der Hauskauf und der Bau des eigenen Heims sollten daher gut geplant und vor allem richtig finanziert werden. Hier erfahren Sie, mit welchen Tricks Sie eine günstige Baufinanzierung finden.

Eine passende Baufinanzierung zu finden – damit tun sich viele Bauherren schwer. Dabei ist dies doch ein wichtiges Thema in Sachen Hausbau, über das man sich frühzeitig informieren sollte. Die nachfolgenden Tipps geben Ihnen die Möglichkeit, das Angebot der Hausbank mit anderen Finanzierungsmöglichkeiten zu vergleichen und sich im Endeffekt für die rundum beste Option zu entscheiden. 

Tipp 1: Eigenkapital sichert günstige Konditionen

Es ist oftmals möglich, den Hauskauf oder Hausbau ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren. Doch, ob diese Option für Sie ratsam ist, hängt von den individuellen Vorstellungen zur Verzinsung ab. Fakt ist, dass eine 100- oder gar 110-Prozent-Finanzierungen deutlich höher verzinst werden als Kredite, die Sie mit dem Nachweis vorhandenen Eigenkapitals beantragen. Dabei darf man nicht vergessen: Je geringer die zu finanzierende Summe ist, desto günstiger werden die Zinsen. Optimal ist eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent. 

Tipp 2: Baudarlehen abklären

Die Planung der Baufinanzierung ist der nächste Schritt auf der Liste. Um verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten kennenzulernen, sollten Bauherren bei ihrer Hausbank und bei alternativen Kreditanstalten nachfragen. Dabei ist es wichtig, dass Sie sich zuerst für Konditionsanfragen entscheiden und keine explizite Kreditanfrage vornehmen, um einen temporären Schufa-Eintrag zu vermeiden und die Bonität nicht vorübergehend einzuschränken.

Tipp: Nehmen Sie Ihre Hausbau-Unterlagen mit, da eine konkrete Aussage nur anhand der vorliegenden Fakten getroffen werden kann. Vergessen Sie nicht, alle Nebenkosten des Bauvorhabens in die Kalkulation einzubeziehen. Je besser Sie sich auf das Bankgespräch vorbereiten, desto höher sind die Chancen, dass Sie eine Zusage UND ein günstiges Zinsangebot erhalten.

Tipp 3: Ein Angebotsvergleich bewahrt vor ungünstigen Zinskonditionen

Eine Zinsfestschreibung ist in Zeiten von Niedrigzinsen sicherlich ein wichtiges Kriterium für die Auswahl eines Baudarlehens. Doch wenn Sie sich ausschließlich auf die Zinsen konzentrieren, könnten andere essenzielle Punkte zu wenig Beachtung finden. In der Regel empfiehlt es sich, mindestens drei Angebote für Baudarlehen im direkten Vergleich zu betrachten und sich dabei auf verschiedene Faktoren zu konzentrieren. Die Gesamtlaufzeit und die Höhe der monatlichen Tilgung, sowie die Art des Darlehens sind wichtige Punkte für Ihre Entscheidung. Ebenso sollten Sie prüfen, ob das Angebot eine feste oder variable Verzinsung aufweist. Sind Sondertilgungen möglich, aber nicht verpflichtend? Für einen vollständigen Vergleich sollten alle vertraglichen Details und die Sollzinsen sowie der effektive Jahreszins in Gegenüberstellung betrachtet werden. 

Tipp 4: Die optimale Tilgung pro Monat festlegen

Ein wichtiger Aspekt jeder Baufinanzierung ist die monatliche Tilgungsrate. Hier sollten Sie sich nicht allein auf die Empfehlung einer Bank verlassen. Welchen Betrag können Sie pro Monat tilgen, ohne dass es zu außergewöhnlichen finanziellen Belastungen oder gar zu monetären Engpässen kommt? Kalkulieren Sie in Ihre Berechnungen eventuelle Veränderungen der beruflichen oder privaten Situation ein. Ihre Kapitaldienstfähigkeit beruht auf einer Gegenüberstellung der monatlichen Einkünfte mit den Ausgaben, die Sie wiederkehrend oder einmalig pro Tilgungsjahr tätigen. Wenn die gewünschte Tilgungssumme auf einer positiven Differenz beruht und gleichzeitig einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben belässt, ist sich der Kreditgeber sicher, dass Sie die Kreditlast stemmen und zuverlässig zahlen können. 

Tipp 5: Kreditlaufzeit anhand der eigenen Möglichkeiten planen

Die Laufzeit der Finanzierung kann vom Kreditnehmer indirekt beeinflusst werden. Je höher das Eigenkapital und die monatliche Tilgungsrate sind, desto schneller ist die Baufinanzierung abbezahlt. Auf keinen Fall sollte man versuchen, die monatliche Tilgung höher als möglich anzusetzen. Dadurch wird das Risiko begünstigt, bei außergewöhnlichen Belastungen nicht mehr zahlen zu können. Doch ist eine längere Laufzeit nicht zwangsläufig negativ. Gerade junge Familien wählen diese Option, um die monatlichen Ausgaben für das Baudarlehen so niedrig wie möglich zu halten und sich auf diesem Weg den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. 

Wichtig: Der Kredit für den Hauskauf oder den Bau einer Immobilie sollte in jedem Fall bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Wenn Sie diese Regel einhalten können, steht einer günstigen Baufinanzierung nichts entgegen.

Tipp 6: Zinsbindung mit möglichst langer Zinsfestschreibung wählen

Seit einigen Jahren sind Niedrigzinsen ein Thema. Das bringt für die Finanzierung einer Immobilie einige Vorteile mit sich. Wer sich jetzt eine lange Zinsfestschreibung sichert, profitiert von der Entscheidung, wenn die Bauzinsen wieder steigen. Denn bis zum Ende der Festschreibung kann die kreditgebende Bank den Zinssatz nicht anheben, sodass für Bauherren oder Käufer einer Immobilie kein Nachteil durch mögliche Zinsanhebungen auf Basis einer Erhöhung der Leitzinsen entsteht. 

Tipp: Achten Sie darauf, dass die Finanzierung zugunsten der festgeschriebenen Zinsen nicht an Flexibilität einbüßt. Hier lohnt sich ein umfassender Vergleich, da beide Parameter für einen günstigen und maßgeschneiderten Kredit wichtig sind.

Tipp 7: Sondertilgungen für mehr Flexibilität einbauen

Unverhofft kommt oft. Gerade bei der Baufinanzierung kann Unverhofftes aber zu einem größeren Problem werden. Bei Sondertilgungen denken viele Bauherren in erster Linie an eine frühere Abzahlung des Baudarlehens. Doch auch die Stundung oder eine vorübergehende Senkung der Raten kann sich im Bedarfsfall als richtige Entscheidung erweisen. Flexible Baufinanzierungen machen diese Optionen ohne Zusatzkosten möglich. Achten Sie darauf, dass Sie eine Ratensenkung oder eine jährliche Zusatzzahlung in bestimmter Höhe ohne eine Gebühr vornehmen können.

Tipp 8: Angebote ohne Bereitstellungszinsen/-gebühr bevorzugen

Es gibt einige Gerichtsbeschlüsse, die ein Bereitstellungsentgelt für eine Baufinanzierung verbieten und diese Praktik als unlauter einstufen. Finanzierungen müssen bis zu einer Abrufzeit von 6 Monaten gebührenfrei angeboten und von der Bank vorgehalten werden. Auf diesen Faktor sollten Sie achten, wenn Sie ein Darlehen für den Hausbau anfordern und die Beantragung lange vor Baubeginn vornehmen. Denn gibt es nach wie vor Angebote, in denen Sie indirekt oder offenkundig zur Zahlung von Bereitstellungsgebühren aufgefordert werden. Verzögert sich die Bauplanung oder haben Sie einen vorübergehenden Baustopp, sind Bereitstellungszinsen die Beträge, die ein Baudarlehen unnötig verteuern. 

Tipp 9: „Muskelhypothek“ nutzen – möglichst viel Eigenleistung einplanen

Eigenleistung bringt gleich mehrere Vorteile. Wenn Sie eine gewisse Summe an Eigenkapital haben, eine KfW-Förderung erhalten und die sogenannte „Muskelhypothek“ einsetzen, kann sich die Finanzierung deutlich vergünstigen. Eigenleistungen werden auf die Eigenkapitalquote angerechnet und sorgen dafür, dass die Zinsen für das Baudarlehen sinken. Allerdings sollten Sie trotz aller Vorteile abwägen, ob Sie das handwerkliche Know-how für eine Eigenleistung mitbringen. Maler- und Fußbodenleger-Arbeiten oder Verputzer-Tätigkeiten gehören zu den häufigsten Leistungen, die Bauherren zugunsten der Zinseinsparung selbst erbringen. 

Tipp: 10. Verfügbarkeit staatlicher Fördermittel prüfen

Jeder Bauherr sollte seine individuellen Möglichkeiten zur Förderung prüfen und die Mittel nutzen, die ihm für sein Bauvorhaben zur Verfügung stehen. Ein Großteil aller Unterstützungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau sind direkte Zuschüsse, die nicht zurückbezahlt werden müssen und die aus diesem Grund kein Kredit, sondern eine wirkliche Förderung und damit ein großer finanzieller Vorteil für das Bauvorhaben sind. 

Sie bauen ein Niedrigenergiehaus? Dann lohnt sich ein Blick auf die KfW-Fördermittel, die diesbezüglich abrufbar sind. Oder sanieren Sie ein Bestandsgebäude energetisch effizient? Auch dann kann es sein, dass Sie dafür Fördermittel oder einen besonders günstigen Kredit der KfW erhalten. Neue Fenster, einbruchsicherere Türen und eine moderne Wärmedämmung sind Baubereiche, die von der KfW bezuschusst werden und so für eine Senkung der eigentlichen Kreditsumme sorgen.