Eine Hürde, die jeder auf dem Weg ins Traumhaus nehmen muss, ist der Grundstückskauf. Vor allem in Ballungsgebieten wie Hamburg, Köln, Stuttgart oder München ist bezahlbares Bauland rar. Meistens ist hier das Grundstück teurer als das darauf zu errichtende Haus. Besser sieht es in ländlichen Regionen aus. Hier sind Grundstücke preiswerter und meistens auch leichter zu haben. Jedoch geht es ja nicht nur darum Bauland für das eigene Massivhaus zu finden, sondern einen Lebensmittelpunkt. Wenn zum Beispiel die Verkehrsanbindung in ländlichen Gebieten nicht so ist, wie Sie sich das wünschen oder die Schule für die Kinder zu weit weg ist, dann nützt Ihnen das Grundstück auf dem Land auch nicht viel.
Wenn Sie zu den Glücklichen gehören, die bereits ein Grundstück in Aussicht haben, sollten Sie aber nicht blind den Kaufvertrag unterschreiben. Es gibt einige Dinge zu beachten. Der Kölner Rechtsanwalt und Baurechtsexperte Joachim Höhl kennt die bösen Überraschungen und Stolpersteine beim Grundstückskauf und hat uns diese in einem Interview vorgestellt.
Town & Country Haus: Herr Höhl, Sie leben ja selbst im Ballungsgebiet Köln und kennen die Probleme bei der Suche nach bezahlbaren Baugrundstücken. Ist das Erbbaurecht eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf?
Joachim Höhl: Wer sich bei Kommunen, Gemeinden und Kirchen informiert, kann beim Grundstückskauf teure Immobilienmakler umgehen. Diese vergeben jedoch häufig ihre Baugrundstücke als Erbbaurecht. Das bedeutet, dass ein Erbbauzins zu zahlen ist, der sich am Grundstückswert bemisst. Solche Verträge werden meist über 99 Jahre abgeschlossen und der Erbbauzins erhöht sich im Regelfall nur nach Maßgabe der Inflationsrate. Vorteil ist nicht nur, dass Sie Maklergebühren sparen, sondern auch keine hohen Grundstücksanschaffungskosten haben. Der Nachteil ist, dass Ihnen das Grundstück nie gehören wird. Bei den derzeit niedrigen Zinsen sind Erbbauzinsen 
von rund 4-6 Prozent vergleichsweise hoch. Richtig lohnt sich ein Grundstück mit Erbbaurecht besonders bei hohen Zinsen und Grundstückspreisen.
Town & Country Haus: Man hört ja immer wieder, dass in manchen Baugebieten Dinge wie Dachfarbe, Dachform und mancherorts sogar die Farbe des Putzes vorgeschrieben sind. Stimmt das und wo kann man solche Informationen finden?
Joachim Höhl: Das sind natürlich extreme Beispiele, aber ja. Es kann Beschränkungen in Bezug auf die Nutzung und Bebauung eines Grundstücks geben. Deshalb sollten Sie vor dem Grundstückskauf unbedingt zur betreffenden Gemeinde gehen und sich den Bebauungsplan genau anschauen. In diesem kann zum Beispiel die maximal zulässige Höhe für ein Haus festgelegt sein. Auch farbliche oder stilistische Vorgaben sind manchmal vorhanden. Liegt das Grundstück laut Bebauungsplan in einem Mischgebiet, kann es zu bösen Überraschungen kommen. Dann ist nämlich nicht auszuschließen, dass sich in der Nähe Betriebe ansiedeln, die für Sie eine akustische oder geruchsmäßige Belästigung darstellen oder der Verkehr sich intensiver entwickelt als Sie sich das wünschen.
Town & Country Haus: Und was ist, wenn es noch keinen Bebauungsplan für das Grundstück gibt?
Joachim Höhl: Gibt es für ein Grundstück noch keinen Bebauungsplan, so ist besondere Vorsicht geboten. Einfach auf der grünen Wiese bauen darf man nämlich nicht. Häufig liegen Grundstücke ohne Bebauungsplan in der Nähe von bereits bestehenden Ansiedlungen, die historisch gewachsen sind. In so einem Fall ist eine zukünftige Baugenehmigung und damit einhergehend ein Bebauungsplan nicht ausgeschlossen. Allerdings besteht hierauf in der Regel kein Rechtsanspruch. Bevor Sie einen Grundstückskaufvertrag beim Notar unterschreiben, sollte das Bauvorhaben mit der Baubehörde besprochen werden. Achten Sie darauf, dass der Notarvertrag in so einem Fall eine Rücktrittsklausel enthält, falls die Baugenehmigung doch nicht erteilt wird.
Town & Country Haus: Welche Rolle spielt die Lage des Grundstücks und lauern dort auch Fallen auf den unerfahrenen Grundstückskäufer?
Joachim Höhl: Neben weichen Faktoren wie dem Blick ins Grüne, der netten Nachbarschaft und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, sollten Sie vor allem überprüfen, ob das Risiko von Altlasten oder neuen negativen Umwelteinflüssen besteht. Wie eben schon erwähnt findet man im Bebauungsplan Informationen dazu, ob zum Beispiel in Zukunft eine Fabrik oder eine Hochspannungsleitung in der Nähe gebaut werden darf. Um ganz sicher zu gehen, lohnt es sich auch die öffentlich zugänglichen Planfeststellungsbeschlüsse oder laufenden Planfeststellungsverfahren zu prüfen. In solchen wird festgelegt, ob und wo zum Beispiel Bundesstraßen oder Autobahnen, Eisenbahnlinien und Flughäfen gebaut werden sollen oder ob zum Beispiel Straßen bzw. Wege verändert bzw. verlagert werden sollen. Diese Planfeststellungsverfahren bzw. Beschlüsse finden Sie zum Beispiel im Internet.
Town & Country Haus: Sie erwähnten eben auch sogenannte Altlasten. Was ist damit gemeint und inwiefern sind diese ein Stolperstein beim Grundstückskauf?
Joachim Höhl: Leider hat es in Zusammenhang mit Altlasten schon böse Überraschungen gegeben. So kann Bauland zum Beispiel auf ehemaligen Industriebrachen entstehen. Solche Flächen sind risikobehaftet, weil zum Beispiel Chemierückstände im Boden vorhanden sein können. Sie als neuer Eigentümer sind zur Sanierung verpflichtet und das kann schnell teuer werden. Altlasten sind, sofern bekannt, im so genannten Altlastenkataster registriert. Auch Umweltämter, Bezirksregierungen oder Abfallbehörden können Auskunft geben. Am besten fordern Sie solche Informationen schriftlich an, damit Sie im Fall einer Falschinformation ein Beweismittel haben. Nicht verzeichnet sind natürlich Dinge wie große Steine oder archäologische Funde, die ebenfalls Schwierigkeiten mit sich bringen. Möglich sind auch Grundwasserprobleme oder eine unzureichende Dichte des Baugrunds mit der Gefahr von Versetzungen. Deshalb sollten Sie auch unbedingt vor dem Hausbau ein Bodengrundgutachten durchführen lassen, damit Ihr Haus auf solidem Grund errichtet wird.
Town & Country Haus: Gibt es noch weitere Dokumente oder Informationsquellen, die man vor der Unterzeichnung des Grundstückkaufvertrags beim Notar überprüfen sollte?
Joachim Höhl: Unsere Industrialisierung hat ihren Preis. Es wollen zum Beispiel Strommasten, Gas- und Telefonleitungen verlegt werden. Deshalb haben viele große Konzerne Verträge mit Grundstückseigentümern geschlossen, die dazu verpflichten solche Maßnahmen zu dulden. Oder aber der Bauer, der Ihnen das Bauland verkaufen möchte, hat noch bestimmte Wegerechte und darf zum Beispiel Ihren Garten als Weg zu seinem Feld nebenan benutzen. Um ganz sicher zu gehen, dass unerwünschte Begleiterscheinungen ausgeschlossen sind, sollten Sie deshalb das Grundbuch prüfen. In der Abteilung 2 sind alle privatrechtlichen Belastungen verzeichnet. Ebenfalls wichtig ist ein Blick ins Baulastenverzeichnis. Hier sind zum Beispiel einzuhaltende Abstandsflächen oder Zufahrtswege festgelegt. Das Baulastenverzeichnis wird von der Baubehörde geführt.
Weitere Informationen über Joachim Höhl finden Sie unter: www.advogarant.de
Dankeschön für die sachdienlichen Hinweise zum Grundstückskauf. Wir haben vor 10 Jahren ein Grundstück (Reihenhaussiedlung) gekauft, wo die „Grenze“ mit ganz normalen Steinen im Boden abgesteckt war. Unsere Nachbarin meint jetzt, dass ihr Grundstück schmaler ist und 25 cm hinter der Grenze auch noch zu ihr gehören. Nun wollen wir ein Vermessungsbüro beauftragen. Muß sie sich an den Kosten zur Hälfte beteiligen?
Liebe Hildegard, um eine rechtssichere Antwort auf diese Frage zu bekommen, wendest Du Dich am besten an einen Anwalt in Deiner Nähe, der die Angelegenheit detailliert mit Dir durchspricht. Aber vielleicht besteht ja auch noch die Möglichkeit, das direkte Gespräch mit Deiner Nachbarin zu suchen? Rechtsstreitigkeiten sind teuer und ziehen sich, gerade bei Nachbarschaftsangelegenheiten, lange hin. Und schließlich wohnt man ja nebeneinander, da sollte das Verhältnis vielleicht nicht völlig zerüttet sein. Und vielleicht beteiligt Sie sich dann freiwillig an den Kosten für den Vermesser?
Sehr interessanter Artikel, besonders für einen Häuslebauer! Es gibt leider immer noch zu viele schwarze Schafe, die mit dem Glück anderer Geld verdienen wollen!